Agung Podomoro Land (APLN): Good or Bad?

Jika dibandingkan secara market cap dan aset, APLN ini hanya perusahaan properti kelas menengah jika dibandingkan dengan perusahaan properti terkenal lainnya seperti Bumi Serpong Damai (BSDE), Ciputra Development (CTRA), Lippo Karawaci (LPKR) dan lain-lain. Tapi seperti yang saya tulis disini, membuat saya lebih tertarik kepada APLN.

Salah satu yang cukup membuat saya tertarik adalah perbandingan net income dan market cap APLN dari 2010 sampai 2015. Pada 2010 net income APLN adalah Rp 283 Milyar dan ini terus naik sampai 2015 dengan growth rate 185.87% atau 23.38% per tahun. Sedangkan market cap APLN sendiri stagnan cenderung turun dari 2010. Normalnya pertumbuhan net income berkorelasi positif terhadap pertumbuhan market cap, kok APLN engga? Mari kita liat rasio keuangan lainnya.

Pada saat perusahaan property lain harganya naik cukup tinggi periode 2010-2013, APLN telat start, karena baru IPO pada akhir 2010. Start-nya juga sangat jelek, harga IPO di 470 sempat naik sampai 500 pada hari yang sama setelahnya turun hingga 260 dan sideways. Sedangkan dari 2011-2013 beberapa perusahan property seperti CTRA naik 393%, PWON +100% dan LPKR +172%, sedangkan APLN sendiri hanya naik 25%, itupun setelah sideways 2 tahun sejak IPO-nya. Apa yang salah ya sama APLN ini?

APLN Financial Condition

Jika melihat dari beberapa rasio seperti DER, ICR dan current ratio, maka APLN bisa dikategorikan kurang baik dengan DER yang relatif tinggi juga current ratio dan ICR yang rendah.

Sedangkan jika melihat gross margin dan net profit margin, APLN juga tidak terlalu istimewa.

Melihat beberapa rasio keuangan diatas, saya mengkategorikan APLN ini sebagai perusahaan yang biasa saja tidak terlalu jelek tapi ga bagus-bagus banget juga. Salah satu yang cukup menarik adalah PER APLN karena menjadi yang paling kecil diantara perusahaan property lain.

APLN Story

Hal lain lagi yang buat saya menarik dari APLN ini adalah portofolio aset reccuring income yang cukup baik, bisa dilihat dari breakdown RNAV-nya, sekitar 41% RNAV dari retail mall dan 20% dari hotel, hampir mirip dengan PWON.

Per 2015, RNAV per share APLN adalah 524, dengan harga 300 maka discount to RNAV hanya sekitar 43%. Sedangkan historically, discount to RNAV APLN ada di sekitar 60% dan discount to RNAV terendah untuk perusahaan property di Indonesia sekitar 20-25%. Jika dilihat dari harga sekarang, maka peluang untuk naik sudah sangat terbatas.

Tetapi, RNAV APLN sendiri bisa naik jika proyek-proyeknya sudah selesai ditambah jika pluit city (reklamasi pulau G) dilanjutkan. Juga portofolio property APLN yang cukup baik, beberapa diantaranya Mall Central Park, Sency, Kuningan City, dan Hotel Pullman.

Marketing sales APLN juga diprediksi belum membaik sampai tahun depan, yang berarti revenue untuk 2017 keatas bisa terganggu.

Lalu bagaimana dengan kasus reklamasi untuk Pluit City (Pulau G)? Bisa langsung dilihat dari artikel yang ditulis Pak Irfanda dan Pak Teguh Hidayat dibawah.

Selain dengan berlanjutnya proyek Pluit City, cara lain APLN untuk “unlock value” adalah dengan sukses membangun kawasan industri. Cara lainnya adalah, kesuksesan untuk menyebar portofolio property ke luar Jawa.

Ada satu lagi cara untuk APLN “unlock value” yaitu melalu REIT atau Dana Investasi Real Estate (DIRE). Tapi mungkin tidak untuk waktu yang dekat karena beberapa alasan seperti dijabarkan di bawah ini. Ringkasannya: masih banyaknya pajak untuk mentransfer aset menjadi DIRE (pajak transfer aset, VAT, income tax), meskipun pajak dividend ditiadakan tetapi pemerintah malah menetapkan pajak atas capital gain. Kedua, yield yang ditawarkan DIRE harus lebih atraktif, jika yield dari obligasi pemerintah saja sekitar 8.5-9% maka yield yang ditawarkan DIRE harus lebih tinggi dari itu, jika melihat di Singapura, maka selisihnya sekitar 3%, jadi yield yang ditawarkan DIRE di Indonesia harus sekitar 11.5-12%. Sedangkan, jika perusahaan property ingin menerbitkan obligasi atau meminjam uang di bank, mereka bisa mendapat rate yang lebih murah atau melepas asetnya ke DIRE di Singapura. APLN sendiri pada Agustus kemaren berencana untuk melepas aset hotel pullman dan sofitel melalui skema DIRE, pada artikel tidak dituliskan DIRE dimana, dugaan saya adalah di Singapura. (APLN Bakal Jual Pullman dan Sofitel)

Why REIT won't happen soon in Indonesia? — Why REIT won’t happen soon in Indonesia?

APLN Value

Lalu bagaimana valuasi APLN sendiri? Jika menggunakan RNAV per 2015, valuasi APLN adalah Rp 524, dengan asumsi discount to RNAV 30% maka fair value ada di sekitar Rp 366. Jika menggunakan asumsi PER 10x dan 15x dengan EPS TTM saat ini, maka fair value APLN ada di sekitar Rp 373 dan Rp 560. Menggunakan metode Ben Graham dengan sedikit modifikasi, menghasilkan valuasi yang sangat tinggi sekitar Rp 1983. Sedangkan, jika menggunakan metode average ROE dan EPS growth, maka valuasi APLN masing-masing adalah Rp 563 dan Rp 1036.

APLN Negative List

Beberapa resiko dan hal negatif terkait APLN adalah sebagai berikut

Kesulitan mengakuisisi lahan untuk project baru terutama di Jakarta
Naiknya suku bunga dan nilai tukar Rupiah
Terkena masalah hukum terkait proyeknya, gugatan pemilik atau pemerintah

APLN Summary

Melihat dari rasio solvabilitas dan profitabilitas, APLN termasuk perusahaan yang biasa saja cenderung kurang bagus dengan DER yang relatif tinggi di sektornya. Tapi perlu diketahui, sejak IPO, APLN belum pernah melakukan right issue, right issue bisa dilakukan untuk mengurangi beban hutang bila dibutuhkan. Melihat portofolio property dan future development, APLN ini cukup menarik. Melihat dari sisi valuasi juga, APLN saat ini relatif murah. Jadi apakah APLN good or bad?

Disclaimer: Penulis mempunyai saham APLN

Beberapa artikel terkait APLN:
Keuangan APLN, sehatkah? – Irfanda

Berapa Kerugian APLN bila Reklamasi Pluit City batal? – Irfanda

Agung Podomoro Land, dan Kasus Reklamasi – Teguh Hidayat

Agung Podomoro, the Other Side – Teguh Hidayat

Prospek IPO Agung Podomoro

Analisa perusahaan saya yang lain:

Waskita Karya – The Integrated Construction Company